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（一）前言　　 　今年大陸第一季度GDP增速7.4％，略低於全年預設值，工業生產、投資與淨出口等紛紛下滑，房地產市場也出現降溫。大陸百城新建住宅均價在連續上漲23個月後，今年5月首次出現下跌。大中城市住宅成交量比去年同期普遍下跌2至3成，個別城市甚至下跌4至5成。房地產銷售額大幅度下降，部分地區出現降價求售、新房開工量萎縮，市場預期出現扭轉。 　房地產業的興衰涉及到方方面面，房地產交易大幅下滑會影響經濟增長與民眾切身利益。對於房地產市場的轉折，瑞銀下調今年大陸GDP增速預測至7.3％，並認為房地產市場可能急速修正15％，將會導致大陸GDP增速在2015年驟降至5％。野村證券也認為，大陸房地產調整已經開始，住房市場的下滑或拖累今年GDP增速放緩至6％以下；今明兩年房地產市場波動對經濟的威脅最大，其影響力甚至可能超出影子銀行和地方政府債務。 　去年以來大陸經濟增速趨緩，當局已採取多種「穩增長」措施。在房地產政策方面，大陸一直以來都在抑制房價上漲，防止房地產泡沫。但鑑於房價下跌對經濟有廣泛不利影響，近期相關單位採取了若干提振住房銷售的措施，許多地方政府也放鬆了住房購買貸款方面的限制。大陸房地產在經歷十餘年的快速發展後，目前僅僅短期低迷就出現「救市」論調，顯示房地產市場的高度敏感性，其未來發展與政策變化備受各界關注。 (二)房地產發展進入轉折 　近期各界對房地產市場未來發展前景出現了兩種觀點與爭論，一種認為房地產市場已經開始崩潰，一種認為房地產市場將在穩定中繼續發展。 持房地產市場可能崩潰的理由： 　1.住房供需失衡。截至今年4月末，大陸住房庫存達5.27億平方米，以後每年還將開建10億平方米。預計今後5至10年新開工面積將超過100億平方米。需求方面，就算新城鎮化順利進行，每年有2,000萬農民進城且人均住房35平方米，也僅需7億平方米。10年之內供給遠遠超出新增的住房需求，住房供應過剩，消化能力不足，房價存在下行壓力。 　2.政策面。財經政策從過去的大投資、寬貨幣轉向定向投資、穩健貨幣。銀行減少房貸的配置，提高房貸利率，購房者的成本攀升，房貸難度增加，購房需求受到抑制。加上日後逐步實施不動產統一登記條例、房產稅、農村集體經營性建設用地與國有土地入市、同權同價，對需求面將有更多規範與選擇。 　衡量房地產供需與政策，市場逐漸出現悲觀情緒。投資機構巴克萊預測大陸房地產衰退趨勢將延續至2015年，穆迪將房地產業展望由穩定調整為負面，高盛指房地產業即將步入兩年的下行周期。甚至有的認為，大陸房地產即將崩盤，房產價格至少要跌一半；會重蹈日本泡沫經濟崩潰的覆轍；未來幾年大陸偏遠地方的鬼城將變得更恐怖。房價崩盤還將引發連鎖反應，導致經濟陷入危機。 　認為房地產市場將在穩定中繼續發展的理由如下： 　1.就供需面而言，大陸目前城鎮化率剛超過50％，新城鎮化正方興未艾，今後二十年城市化可能會達到70％，還有幾億人要進城，大量老房需要翻新重建，這些都蘊藏著巨大需求。加上民眾由中等收入向高收入升級，大陸房價長期仍是上漲趨勢。 　2.政策面。大陸房地產市場經過多年調整，正出現積極變化，投機投資需求淡出，供需關係趨於平衡。在市場去泡沫的過程中，出現房價下降，企業資金鏈斷裂，都是正常現象。目前大陸房地產去泡沫化的進程整體可控，差別化調控政策符合需要。加上大陸的經濟對房地產高度依賴，房地產投資占GDP15％以上，對經濟增長的貢獻在20％以上，土地收入占地方財政70％以上。大陸為了防制房地產下跌的風險，一定會出手救市維護房地產市場的穩定。 　基於對供需與政策的正面預期，樂觀者認為大陸房地產業已漸趨理性，房地產行業暴利的時代已經過去，房價在未來幾年可能步入調整期。過去房價全面上漲的局面很難再現，未來房市崩盤的可能性也很小。持此觀點的瑞銀集團指出，大陸有能力緩和房地產下行帶來的衝擊，房地產下滑將被限制在可控範圍內。 (三)房地產政策的調整與趨勢 　為了控制房價上漲，大陸自2003年以來經歷了六輪房地產調控，先後推出170多項措施，涵蓋財金、經濟與行政層面，但房價都未能如期下降。習李政府上台後，強調推動政府職能轉變，強化市場功能的深化改革。在房地產市場改革上，結合過去的調控經驗與改革理念，將市場化和差別化列為房地產調控的主要思路。基於此，去年大陸沒有提出整體式的調控政策與措施，甚至出現允許各地根據自身條件調整調控政策的現象。 2010年4月大陸發布「關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知」，推出限購政策，前後計有46個城市實施限購政策。但一、二線城市住宅平均價格還是上漲，沒有起到實際作用。原因是限購政策扭曲了市場供需，加上部分城市的執行不徹底，存在不少變通做法，有些城市對限購的破解方法更為多樣。今年以來此項政策更明顯出現鬆動跡象，有多個城市鬆綁限購與降低二套房的貸款門檻，對中共中央政策形成挑戰。今年3月大陸「人大、政協」兩會期間，大陸「住建部」副部長齊驥提出今年房市「雙向調控」的方向，對一線城市繼續增加住房供應，持續抑制投資投機性需求，限購政策不退出。對於住房庫存量比較大的城市，要加強控制土地與住房供應結構。「住建部」另一位副部長仇保興在一次內部發言中也表示，已經將限購放鬆與否的權力交給地方政府，要盡可能避免行政措施對市場的干預，讓市場的歸市場，政府的歸政府。上述發展顯示中共中央認同地方的調整作法。 　面對當前房地產市場下滑的趨勢，各地「救市」的聲音此起彼伏，預計後續會有超過30個城市放鬆調控。再此同時，市場出現了兩種聲音。一者認為政府應積極介入，防止房地產市場出現大崩盤。另者認為在擠壓泡沫過程，房價下跌在所難免，政府應更多讓市場自發調整，不能房價一出現下跌就「救市」，「救市」的時機必須是房價急速下跌，嚴重創傷經濟，可能引發系統金融風險的時候。　　 (四)結語 　隨著大陸經濟增長的放緩，房地產市場高速增長時代也已過去。由於大陸房地產業與鋼鐵、水泥、家電等很多行業密切關聯，房地產行情的低迷將是大陸經濟減速的重大威脅。大陸如要擺脫房地產經濟變化帶來的困擾，不宜再過度依賴房地產業。應通過改革轉型，尋找新的經濟增長點。但近期「新華社」連續發表有關大陸房市系列的文章，認為房價暴跌對經濟、國民福利和改革都不是好事；當前大陸房地產業的表現是理性回歸，不是崩盤；未來房地產業依然會是經濟基礎。顯見「去房地產化」之不易。 　經濟增長模式轉型困難，可行之道是加強深化房地產改革，減少行政干預，盡力做到該市場的歸市場。在此種思路與政策路徑下，只要大陸經濟能夠保持7％左右的增長率，則對房價仍是個有力的支撐，房地產變化將不至於太過激烈。預測大陸房地產市場很可能逐步降溫，2014年房價上升會明顯放緩，但區域差異會加劇。未來5至10年房地產市場將逐步進入供需基本平衡的階段，當務之急則是保持房地產調控政策的穩定性，給市場一個穩定的政策預期。 （來源/中國國民黨中央政策委員會大陸情勢雙週報第1668期） 【中央網路報】

本文來自: https://tw.news.yahoo.com/本報特稿-大陸房地產發展轉折與前景-074200519--finance.html搜尋相關資料:525全民配屋網