ivanblairy2ai的部落格

猶記4月底雙張會後，市場一片風聲鶴唳、觀望氣氛四起；結果卻雷聲大，雨只下幾滴！因為最後拍板定案的，是持有第4戶以上，才適用較高的非自宅稅率，稅率上限更只有現行的3倍3.6%，且稅基原封不動。

相較之下，央行的動作就實際得多。自99年起，央行祭出一連串管控措施，雖然期間屢被外界質疑成效有限，但畢竟多數購屋者仍要貸款，因此造成的影響仍不可謂不小。

可能是發現管控措施效果不大，或驚覺房價漲勢仍未歇，因此6月底央行又祭出最新措施，那就是調低各區管控豪宅之標準，第3屋貸款5成上限全國適用，及信用管制區新納入五股、泰山、桃市、中壢為首的北桃共8區。

這回納入管制的8區中，桃園、中壢2市較不令外界意外，但新北市4區算是大台北相對低單價區，故央行宣布管制『加碼』後，外界就議論紛紛，這些區域有何能耐，令10A總裁刮目相看，給予如此『特別待遇』？

先看這八區近年案量。由於央行管控從99年起，因此住展雜誌也從該年度開始檢視。根據住展雜誌市調資料統計，五股、泰山、鶯歌及八里4區，4年半期間推案量以五股較多，泰山等3區相對較少，泰山103年上半年甚至完全沒有新案推出。

接著看桃縣4區近年推案量，則呈現桃園、中壢2市爆量，蘆竹市平盤，龜山鄉相對少的情況。另有部分說法認為，新增管制漏掉八德市；而近2年該市的供給量實有激增態勢，今年上半年戶數甚至已超越中壢市，顯示漏網之魚說並非憑空杜撰。

住展雜誌主編施絢傑推測，由於各區供給量落差甚大，應非央行6月納為管控新區域的真正理由。那麼，原因是出在房價嗎？

同樣來自住展雜誌市調資料統計，新北市新納管制4區中，鶯歌近年漲幅最大。取99年為基點，至去年止，鶯歌4年漲幅逾78%，比同期新北全市平均漲幅58.6%高出許多；八里同期漲幅則為55.5%，和全市相當。五股、泰山同期漲幅分別『只有』44.3%及31.5%，比同期全市漲幅小。

桃園、中壢2市4年漲幅分別是70.6%及79.1%，蘆竹市是76.6%，八德市也有將近7成，全縣同期則為70.6%。因此桃園、中壢、蘆竹3市納入管制不意外，八德被稱漏網之魚也一點不冤枉。然而，龜山4年內漲幅『僅』53.7%，去年房價年漲幅甚至是負值，也沒有未來式重劃區，又為何會被納為管制區？

光看以上各區價量數據，確實難以解釋央行的管控新動作。但深入了解各區實際市況後可發覺，關鍵恐怕不是出在價或量。五股近年推案主要集中在洲子洋自辦重劃區內，五股近年房價漲勢也是由該區帶動。因此央行這回把五股納入管控，可能是針對洲子洋而來。

泰山及八里也同理可證。這兩區近年案量不多，但轄區內塭仔圳重劃區及台北港特定區將啟動，因此央行的動作，更像是在替這兩個重劃區的房市打預防針、先作好風險管控；然而這樣下來，五股、泰山及八里舊市區被管制，就等於受池魚之殃。鶯歌則同樣有熱門之鳳鳴重劃區，因為三鶯線預定行經，還沒有推案，當地地價就先飆升，且更帶動全區房價上漲。

同樣理論放到龜山，施絢傑研判，應是龜山境內有被劃入林口新市鎮的區塊，也就是長庚醫院周邊及機場捷運A7、A8站附近區域。因此，這恐怕是央行在補林口新市鎮管制之『破網』。

的確，扣除雙北市核心或捷運站周邊外，談起近年房價漲最凶、推案量最大、炒作氣焰最猛，幾乎大家想到的都是重劃區。因此央行要管控的，是鶯歌鳳鳴重劃區，五股洲子洋、泰山塭仔圳、八里台北港特區。

來到桃園，同理可證。桃園市近年漲勢起於藝文特區，最新的則是中路計畫。中壢市近期的價量俱揚，十之八九來自高鐵青埔特區。蘆竹除南崁和桃園市聯成一氣外，新興區大竹重劃區近年推案量不小，跟漲走勢也很明顯。(自立多媒體2014/7/31)