ivanblairy2ai的部落格

■美國房市5年前瀕臨崩跌時的種種泡沫跡象，都已見諸當前的加拿大房市。

■Experts have warned about the risks of the housing boom in Canada.

羅瑞（Jeff Lowry）去年帶著家人從美國田納西州搬到加拿大，卻被加國房市的火紅景象，如競價搶屋、房價飆升等，撩起了對美國家鄉房市的不愉快經驗。

羅瑞在安大略省多倫多市外約40英哩的Waterdown市，買了間比在美國時小的房子，要價60萬加元。他懷疑自己是否栽進了另一個房市泡沫中！不過他的房子已漲到69萬加元。

美國房市5年前崩跌之際的種種跡象，如房價漲激、消費者負債水位攀高、視房地產為投資品而非棲身之處的觀念盛行等，都已見諸當前的加拿大房市。

未來五年 房價將修正

從信評機構惠譽（Fitch）、晨星（Morningstar）到國際貨幣基金（IMF）的專家，及知名經濟學者克魯曼（Paul Krugman），都已警告加國房市有過熱風險。加國平均房價在11年間翻漲1倍。

晨星的房地產價值分析師韋納（Dan Werner）示警：加國房價將在未來5年內修正，這已不可避免，可能讓房屋價值崩跌多達30％。

韋納列出加國房市終將修正的原因：房價漲得比個人所得增加快、低房貸利率難以持久、家庭負債水位已屆歷史高檔、建商搶建以至於即將嚴重超供。

惠譽也對加國房市提出3大警訊。第1是價值已虛胖約20％。第2是家庭的負債對所得平均比率高達約163％，而這不僅已達到美國房市崩盤前的水準，也意味一旦升息，償債支出將變成沈重負擔。

第3是加國住宅興建步調雖已較2012年峰頂略降，但房價仍在飆升，平均房價1年來又勁揚約5％、至每戶40.1585萬加元（36.5243萬美元）。

穆迪分析公司首席經濟學家桑迪（Mark Zandi）表示，加國房市崩跌，可能始於屋主在償付房貸上違約，然後拖累各銀行蒙受龐大的房貸損失，接著房貸保險機構面臨鉅額理賠支出，房市就業人口也銳減，終將衝擊聯邦政府。

房市若重挫 將侵蝕就業

桑迪推演說：「若（加國）房市呈充分爆發式的下跌，則房價跌、負債增、衍生其他償債問題（消費者貸款、車貸），將廣泛影響消費支出。」

桑迪說：「加國經濟已如此仰仗房市來驅動，若房市不支，加國經濟很難再成長，甚至可能衰退。」

加國經濟成長已有7％來自營建業，意味房市重挫，將侵蝕就業，造成更多房貸違約戶，助長惡性循環。

正如2008年金融危機時一樣，銀行受創於不良房貸，將轉而抑制其他放貸。而信用卻是經濟成長的奶水。

加國利率一旦從目前的歷史谷底彈升，或失業人口激增，或兩者同時發生，將導致加國房市崩跌。

加國央行的研究顯示，實質房貸利率若回升到長期平均水準4％，可能使屋主償付房貸的能力降至16年來最低。

加國目前平均房貸利率僅約3.24％。但加國財政部及央行的決策者都已示警：房貸利率不會永遠這麼低。

加國屋主中，約6成或560萬戶揹負房貸，約220萬戶有房屋資產淨值信用貸款。這呼應了美國房市崩盤前，美民眾以住宅做為提款機的習性，也成為加國房市可能重蹈美國房市崩跌覆轍的一大跡象。